买少卖多地价垂直下降一线城市土地财政大缩水

2008-9-6 12时

上半年6块住宅用地入市，1块流拍，3块只有一家开发商参与，以底价成交，就这是广州土地交易市场目前的景象。比起去年高达207亿元的土地出让金收益，广州上半年60亿的收入证明了珠三角土地交易有多冷清。

　　广州市同创卓越房地产顾问公司总经理赵卓文告诉本报记者：“2007年，珠三角地区乃至全国频频拍出地王，经历一个不正常的年份，现在土地市场正在回归理性，对于过度依赖土地财政的城市，政府卖地的心态变得更着急。”

　　不仅仅是广州，在北京、上海、深圳，土地流拍、开发商退地时有发生，大部分的地块以底价成交。

　　广州经纬房地产咨询公司研究员朱欣苑介绍说：“土地市场不乐观，开发商把主要精力放在楼盘销售和现金回收上，对土地的兴趣大大减弱。”

　　2007年是土地出让金收入纳入地方政府基金预算管理的第一年，也是土地财政不折不扣的丰收年。据国土资源部统计，全国招标拍卖挂牌出让土地收入超过9000亿元，而全国的财政收入为3.2万亿元。

　　如此巨大的收入，80%由地方政府自行支配，导致一些城市的市政建设和民生投入过度倚重土地收入。本报记者调查发现，房地产市场不景气，土地价格减少，政府要获得预期收入，唯一能做的就是多推地，而开发商对土地的需求在减弱，形成了一个恶性循环，地价再次下滑。

　　广州土地欠款多

　　2007年，广州市土地出让金收入高达207亿元，而进入2008年，情况急转直下。

　　记者从业内了解到，广州市政府在去年高价卖出的土地中，至少10块还没有收齐出让金，而在上海等城市已经出现开发商退地的情况，这笔钱政府要想落袋为安并不容易。

　　2008年1月份，恒大地产以41亿购买越秀区绢麻厂地块，创造了广州市天河区有史以来的最高楼面地价。

　　合富辉煌房地产顾问公司首席分析师黎文江告诉本报记者：“恒大这次高价拿地，成了广州市土地市场的末代地王，这笔土地出让金目前并没有交齐。”

　　2008年上半年，广州推出6块住宅用地，其中1块流拍，3块以底价成交，成交面积37.86万平方米，总建筑面积73.52万平方米，成交金额为52.8亿元。

　　频频出现底价成交的情况，土地价格下跌已经没有悬念。保利地产代理市场部的监测数据显示，今年上半年与2007年全年相比，广州白云金沙洲板块的商住用地、萝岗区的商业金融业用地，以及南沙区的二类商住用地价格分别下跌了33.2%、74.6%和21.4%。

　　广州市财政局的《关于广州市2007年预算执行情况和2008年预算草案的报告》显示，2008年国有土地使用权出让金预计支出109亿元，主要安排地铁建设资金40亿元，城建资金28亿元，土地开发支出23.51亿元，廉租房建设资金6亿元，土地业务费支出0.75亿元，上缴新增建设用地土地有偿使用费3.5亿元。

　　黎文江说：“为2010年举办亚运会做准备，广州市的财政收入大量用于市政建设，今年土地收入缩水，让市政府比较被动。”

　　8月以来，广州市加大了推地力度，国土资源和房管局连续登出土地出让预告和招拍挂通知，用地出让规模超过76万平方米。

　　黎文江告诉记者：“和去年一样，广州市国土局都是在下半年集中放地，但大部分开发商普遍自有资金不足，想要继续扩储土地不太可能。”

　　朱欣苑表示：“目前广州市二级市场的土地比政府手中的土地便宜，保利地产等有资金实力的开发商转而寻找项目合作。”

　　有迹象显示，政府在利用政策优惠吸引开发商拿地。黎文江说：“9月份，萝岗区一块住宅用地入市，规定90平方米以上的户型可以占35%，这是商品房用地第一次突破90/70规定。”<编辑：papa>

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